Ce rapport sur les rénovations à Toronto analyse les conditions qui donnent lieu à la rénovation, la manière dont les propriétaires procèdent à la rénovation des locataires et la manière dont les locataires confrontés à la rénovation se sont organisés pour conserver leur logement.
Auteurs: Cole Webber et Philip Zigman
Libéré: avril 2023
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Résumé du rapport
La rénovation est un aspect très discuté mais mal compris de la crise du logement. Ce rapport analyse les conditions qui donnent lieu à la rénovation, la façon dont les propriétaires procèdent à la rénovation des locataires et comment les locataires se sont organisés en réponse à la rénovation. Nous examinons également le cadre stratégique approuvé par la ville de Toronto pour prévenir les rénovations et expliquons pourquoi il sera probablement inefficace. Le rapport est basé sur plus de 160 cas de rénovation à Toronto, chaque cas étant un immeuble où la rénovation a eu lieu ou est en cours, ainsi que des entrevues approfondies avec 23 locataires de 12 de ces immeubles.
La renovition, c’est quand un propriétaire essaie de pousser un locataire hors de sa maison en prétendant qu’il va rénover l’unité. Il s’agit d’une stratégie du propriétaire visant à déplacer de façon permanente les locataires des unités locatives en se fondant sur l’affirmation qu’ils rénoveront les unités vides. Le discours public entourant la renoviction perpétue le mythe selon lequel les locataires sont déplacés en tant que sous-produit de la modernisation des propriétés locatives par les propriétaires et que, par conséquent, une meilleure connaissance de la loi seule protégera les locataires contre la renoviction. La rénovation est une stratégie spécifique des propriétaires pour combler les écarts de loyer, et les propriétaires qui rénovent les locataires s’appuient sur un manuel de tactiques cohérent. Notre compréhension de la rénovation est en outre étayée par les déclarations publiques faites par les propriétaires. Alors que les discussions sur la rénovation se concentrent sur les questions juridiques, les propriétaires n’ont pas besoin de bafouer les règles d’expulsion pour renovict les locataires, et de nombreuses rénovations se produisent de manière informelle.
Les propriétaires s’appuient sur un ensemble de tactiques légales et extra-légales pour rénover les locataires. Les rénovations sont courantes lorsque les appartements de faible hauteur changent de mains. Les propriétaires achètent souvent des immeubles via des sociétés à numéro et approchent les locataires de manière informelle pour les encourager à déménager en raison de rénovations importantes, souvent avec des offres de rachat. Les propriétaires réduisent généralement l’entretien des bâtiments, renvoient les surintendants sur place et ignorent les demandes des locataires pour des réparations dans l’unité. N13 et autres avis d’expulsion augmentent considérablement la pression sur les locataires pour qu’ils quittent leur logement. Si les locataires ne déménagent pas après avoir reçu les avis N13, les propriétaires peuvent essayer de harceler et d’intimider les locataires pour les amener à déménager ; ou, ils peuvent effectuer des rénovations perturbatrices dans d’autres unités, transformant ainsi le bâtiment en une zone de construction. Enfin, un propriétaire peut demander à la Commission de la location immobilière (CLI) d’obtenir la date d’une audience d’expulsion. Si la CLI ordonne une expulsion, le locataire doit quitter avant la date de résiliation indiquée dans l’ordonnance, sinon il risque d’être expulsé par le shérif.
Les locataires de Toronto ont réussi à s’organiser et à lutter contre la rénovation. En s’auto-organisant, en ne s’appuyant pas sur une stratégie juridique et en confrontant directement leurs propriétaires, les locataires ont réussi à faire pression sur leurs propriétaires pour qu’ils annulent les expulsions avant qu’ils ne se retrouvent devant la LTB. Des locataires organisés se sont prononcés publiquement contre la rénovation, ont utilisé des campagnes d’affiches et de dépliants pour faire connaître les combats contre la rénovation, ont organisé des manifestations et d’autres actions ciblant les entreprises de leurs propriétaires et ont directement confronté les propriétaires dans leurs immeubles et leurs maisons.
Les gouvernements municipaux et provinciaux ont reconnu que la rénovation est un problème mais n’ont rien fait pour changer les conditions de base qui rendent la rénovation possible et rentable. Le cadre d’un règlement de rénovation approuvé par la Ville de Toronto et les mesures récemment mises de l’avant par le gouvernement de l’Ontario sont peu susceptibles d’aider les locataires. Alors que les gouvernements continuent d’autoriser la rénovation, l’organisation des locataires a le potentiel de devenir la force compensatoire la plus puissante contre elle.
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Ce rapport de recherche examine les augmentations de loyer (AGI) ci-dessus à Toronto depuis 2012, en examinant l’impact des AGI sur les locataires, la façon dont les propriétaires perçoivent les AGI, les propriétaires qui demandent des AGI et les justifications données par les législateurs pour transférer certains coûts aux locataires par le biais des AGI. .
Auteurs: Philip Zigman et Martine August
Libéré: Février 2021
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Résumé du rapport
Toronto est en pleine crise du logement et environ la moitié des locataires de la ville paient des loyers inabordables. Pour les locataires vivant dans des immeubles à loyer contrôlé, les augmentations de loyer annuelles sont limitées à la ligne directrice provinciale d’augmentation de loyer. Cependant, les propriétaires peuvent demander une augmentation supérieure aux lignes directrices (AGI) s’ils ont engagé des coûts liés à des dépenses en immobilisations ou à des services de sécurité admissibles, ou s’ils ont subi une augmentation extraordinaire des impôts fonciers. Les AGI permettent aux propriétaires de transférer ces coûts aux locataires, augmentant les loyers jusqu’à 3 % supplémentaires pendant trois années consécutives. Ce rapport examine l’augmentation des AGI à Toronto au cours des dernières années, les impacts des AGI sur les locataires, le rôle des propriétaires financiarisés et corporatifs dans la poursuite des AGI, et les justifications que les législateurs ont proposées pour la politique.
Le nombre de demandes d’AGI a augmenté au cours des dernières années. Il y a eu 296 demandes d’AGI en Ontario au cours de l’exercice 2012-2013 et 758 demandes en 2019-2020. À Toronto, il y a eu 117 demandes d’AGI au cours de l’exercice 2012-2013 et 294 demandes d’AGI en 2019-2020. Dans chaque cas, le nombre de demandes en 2019-2020 était deux fois et demie supérieur à celui de 2012-2013.
Un AGI peut amener un locataire à payer des dizaines de milliers de dollars de loyer de plus au cours de sa location. Les AGI créent des difficultés financières pour les locataires et font souvent suite à des réparations perturbatrices et à un processus administratif décourageant, contribuant au déplacement et à la perte de logements locatifs abordables à Toronto. Les propriétaires effectuent fréquemment des rénovations pour justifier les AGI tout en omettant d’entretenir les bâtiments et en étant lents à répondre aux demandes d’entretien des locataires. Malgré les règles limitant les dépenses pouvant être incluses dans les demandes d’AGI, le fait qu’un coût soit finalement transféré aux locataires dépend davantage de la question de savoir si les locataires le contestent que de son admissibilité. Les locataires peuvent s’organiser pour lutter contre les AGI en dehors du processus de la Commission de la location immobilière (LTB), et les locataires de Toronto ont réussi à lutter contre les AGI de cette manière.
Depuis les années 1990, les grands propriétaires corporatifs et financiarisés ont consolidé la propriété des appartements. Les propriétaires financiarisés considèrent les AGI comme un outil générateur de revenus pour aider à augmenter les profits. Pour les bailleurs financiarisés et corporatifs, les AGI peuvent faire partie d’une stratégie d’investissement et la décision d’en faire la demande peut relever d’un calcul politique. Les propriétaires financiarisés et corporatifs représentaient 64 % de toutes les demandes d’AGI à Toronto de 2012 à 2019. Considérés en pourcentage des unités touchées par les AGI, ces propriétaires étaient responsables d’environ 84 % des AGI au cours de cette période. Ces propriétaires sont également incroyablement rentables, offrant des rendements annuels importants aux investisseurs et réalisant des millions de bénéfices chaque année, sur la base d’informations accessibles au public.
Les justifications énoncées pour les AGI ne justifient pas le transfert de ces coûts aux locataires. Selon les législateurs, la raison d’être des AGI est d’inciter les propriétaires à entretenir leurs bâtiments, soit parce qu’ils ne seront pas dérangés (le « propriétaire paresseux ») ou parce qu’ils ne peuvent pas se le permettre (le « propriétaire à court d’argent »). Contre la logique du propriétaire paresseux, nous soutenons qu’il existe des moyens d’encourager un entretien approprié qui ne nuit pas aux locataires. Contre la justification des propriétaires à court d’argent, nous réitérons notre preuve que les propriétaires peuvent se permettre de payer eux-mêmes ces réparations. En vertu de la réglementation actuelle, les propriétaires peuvent transférer des coûts importants aux locataires sans démontrer un besoin financier de le faire.
Les AGI continuent d’exacerber la crise de l’accessibilité. En permettant aux propriétaires de transférer ces coûts aux locataires, nous accordons la priorité à la capacité d’un propriétaire à maximiser ses profits plutôt qu’à l’abordabilité du logement. Les locataires sont invités à payer les réparations pour lesquelles ils n’ont pas été consultés et dont ils ne veulent souvent pas, et que leur propriétaire peut se permettre de payer. Le passage aux audiences écrites pendant la pandémie de COVID-19 signifie que la capacité des locataires à contester les AGI par le biais du processus de la CLI est encore plus restreinte, ce qui pourrait encourager davantage de locataires à faire pression directement sur leurs propriétaires lorsqu’ils combattent une AGI.
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